Un Juzgado ha acordado la suspensión del pago del alquiler de una discoteca cerrada, así como la reducción de las mensualidades a la mitad, a causa de la pandemia Recientemente, un Juzgado de Primera Instancia Madrid ha dictado una sentencia que puede afectar a la inmensa mayoría de locales alquilados durante la pandemia causada por el COVID-19. Y es que la delicada situación económica en la que ha dejado la crisis del coronavirus a los arrendatarios no ha pasado desapercibida para la Administración de Justicia.

Concretamente, el Juzgado de Primera Instancia n.º 81 de Madrid, ha dictado un Auto, de fecha 25 de septiembre de 2020, en una pieza de medidas cautelares, instadas por un arrendatario frente al dueño del local, cuyo resultado ha sido favorable a los intereses del arrendatario, que ha sido perjudicado por el obligado cierre decretado por el Gobierno. Y es que el dueño de la discoteca se encontró con una facturación igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales. El magistrado entendió que la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, causante de una desproporción exorbitante es motivo suficiente para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Dicha cláusula conlleva que en determinadas circunstancias excepcionales se pueda dejar sin efecto el contrato, o también modificar las prestaciones exigibles pactadas. El Juez entendió que existía una evidencia clara de que la situación producida por la pandemia, causaría un perjuicio grave para los arrendatarios de estos tipos de negocios, que desarrollan la mayor parte de su actividad por la noche, conllevando un elevado riego de contagio. En el presente supuesto, el Juez entendió que lo justo para la parte arrendataria era no abonar la renta durante los meses en los que el negocio permaneciese obligatoriamente cerrado, así como reducir la renta al 50 % para el momento en que se permitiese la apertura del local; tomando como referencia para esta rebaja la última mensualidad abonada al dueño del local antes de la pandemia. Es una sentencia controvertida que puede dar oxígeno al inquilino o arrendatario, pero que sin duda levantará ampollas si se analiza desde la óptica del propietario arrendador. Habrá de estarse a la evolución jurisprudencial para conocer el verdadero alcance de esta resolución judicial, pero la polémica está servida.

Un juzgado declara la ilegalidad de la sanción por transitar en vía pública sin causa justificada Durante el Estado de Alarma decretado como consecuencia del COVID, muchas han sido las multas impuestas a los ciudadanos por circular fuera del horario permitido.

Sin embargo, pudiera no existir cobertura legal para la potestad sancionadora que permita la imposición de tales multas, ya que, entre otras cosas, el Estado de Alarma no es el instrumento jurídico válido para limitar los derechos fundamentales de las personas. Y uno de ellos es el de libre circulación por el territorio nacional. La posibilidad de limitar la libre circulación está, en efecto, prevista en el art. 11.a) la LOEAES (Ley Orgánica 4/1981 de estados de alarma, excepción y sitio), la cuestión está en determinar si lo que se ha habilitado con tales medidas es limitarla o suprimirla. Se plantea en definitiva si lo que se ha provocado, de facto, es un estado de excepción encubierto, con la auténtica suspensión de dicho derecho fundamental. Y la suspensión de derechos fundamentales únicamente es posible bajo los estados de excepción y de sitio de acuerdo con lo dispuesto en el art. 55 CE.

En todo caso, hemos de recordar que sí existe infracción y, por tanto, sanción cuando se desobedezca una orden dada por los Agentes de la Autoridad, por ejemplo, permaneciendo en el lugar. Así lo justifica una interesante sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número de Oviedo, de 9 de noviembre de 2020 (recurso 223/2020). Con este contundente pronunciamiento –que no es ni aislado ni paradójico en la jurisprudencia menor, a la espera de otras resoluciones de Tribunal Supremo y del Constitucional que con seguridad llegarán- se abre una rendija para anular las muchas multas impuestas por transitar en vía pública sin causa justificada.

EL SUPREMO DECLARA QUE LA CLÁUSULA IRPH LIGADA A PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS NO ES ABUSIVA Tras meses esperando este pronunciamiento del Alto Tribunal –demora incluida motivada por la COVID 19-, el fallo no ha sido favorable a los miles de españoles que están vinculados a una hipoteca variable que se rige según la evolución del índice de referencia conocido como IRPH. Según nota de prensa publicada el pasado 21 de octubre de 2020 por el Gabinete Técnico del Tribunal Supremo, la Sala de lo Civil tras oportuna deliberación ha resuelto cuatro recursos de casación relacionados con el índice de referencia hipotecario IRPH, llegando a apreciar su falta de transparencia por no haberse informado de la evolución del índice los dos años anteriores. Sin embargo y pese a la premisa anterior, ha concluido su no abusividad (en esos 4 casos enjuiciados, claro está). Los motivos que han llevado a la Sala a adoptar dicha determinación se desconocen, pues aún deben trascurrir días hasta que el fallo completo sea emitido y publicado, incluido el voto particular del magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Desde el Tribunal Supremo se afirma con rotundidad que se ha seguido la jurisprudencia del TJUE, razón por la que sorprende aún más si cabe la decisión adoptada. Recordemos que hace escasos meses conocíamos el pronunciamiento del Tribunal Europeo al respecto, que disponía que el uso del índice IRPH para fijar el precio de las hipotecas es abusivo si estos préstamos no se comercializaron de forma “clara y comprensible” para el consumidor. Incluso, se permitía la sustitución del índice por otro, como el Euribor, para evitar que un fallo a favor del cliente acabara perjudicándole por no suponer la cancelación de toda la hipoteca. En esa sentencia, el tribunal europeo detallaba que para dar por buena una cláusula de IRPH “no solo deberán ser comprensibles en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz esté en condiciones de comprender su funcionamiento, modo de cálculo y consecuencias económicas, para dar su consentimiento”.  Ahora todo parece indicar que Europa poco o nada ha influido, pues el Supremo ha venido a confirmar el criterio fijado en el año 2017 sobre el IRPH a favor del sector bancario. Mucho recuerda lo sucedido al último fallo sobre la cláusula de gastos hipotecarios: pronunciamiento europeo, declaración de abusividad e ¡¡¡invariabilidad de la doctrina del supremo!!!, que no ha movido ni un ápice el reparto de gastos impuesto años atrás. Una cosa sí es clara, se ha sentenciado un nuevo camino a Europa, y solo el tiempo dirá si el TJUE abre de nuevo la puerta a los consumidores afectados para que puedan afrontar con garantía de éxito sus reclamaciones -con tirón de orejas a la justicia española incluida- o se proclama nueva victoria judicial de la banca.

El pasado viernes, 24 de julio, se daba a conocer la sentencia ejemplarizante de la Ilustrísima Audiencia Provincial de Jaén –tras notificación oficial a las partes personadas- que condena al principal acusado en la causa, como autor de un delito de administración desleal y otro de blanqueo de capitales a una pena de prisión de 9 años y 3 meses.

La sentencia también condena por blanqueo de capitales a otros dos procesados, de los que se valió el jubilado en su día para hacer desaparecer el dinero. Además de las mencionadas penas de prisión, todos los condenados deben hacer frente al pago de elevadas multas, así como de una cuantiosa indemnización a la agraviada, que asciende a más de 1.200.000€, a fin de resarcir el perjuicio sufrido por el alzamiento de sus bienes. La Audiencia considera probado el uso fraudulento que hizo el ahora condenado de un poder que le otorgó la estafada en el año 2011 para que la representase en determinados negocios jurídicos. Curiosamente, nunca hizo uso de él hasta el año 2019, cuando cayó gravemente enferma y se encontraba ingresada en UCI totalmente insconciente. Este despacho asumió la acusación particular por petición de los hijos de la agraviada, en un momento especialmente duro para ellos: durante los primeros días de ingreso de su madre en los que se temía por un fatal desenlace, debían entablar acciones penales contra el responsable del alzamiento de sus bienes. #SalvadorMartínAbogados

Comprar una vivienda conlleva una serie de gastos asociados que incrementen finalmente el “precio” de la compraventa. Gastos de Notaría, Registro, gestoría y sobre todo los temidos impuestos, como es el caso del impuesto de transmisiones patrimoniales, son partidas que en definitiva computan como gasto para el adquirente. En la actualidad, aquí en Andalucía, el impuesto de transmisiones patrimoniales por la compra de bienes inmuebles asciende a un tipo genérico del 8%. Sin embargo, hay excepciones que podrían hacer rebajar dicha cantidad a un 7% (introducido en enero de 2019) o incluso al 3,5% siempre que cumplamos los requisitos legalmente establecidos. Para saber si podemos acogernos a dichos tipos reducidos debemos acudir al art. 35 del Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, en el que se reflejan los siguientes tipos:

130. a) Se aplicará el tipo del 7 % siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual del adquirente y que el valor real de la misma no sea superior a 130.000 euros.
131. b) Se aplicará el tipo del 3,5 % siempre que el adquirente sea menor de 35 años, que el inmueble se destine a su vivienda habitual y que el valor real de la misma no sea superior a 130.000 euros.
132. c) Se aplicará el tipo del 3,5 % siempre que el adquirente tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a su vivienda habitual y que el valor real de la misma no sea superior a 180.000 euros.
133. d) Se aplicará el tipo del 3,5 % siempre que el adquirente tenga la consideración de miembro de familia numerosa de acuerdo con lo previsto en la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, de Protección a las Familias Numerosas, o norma que la sustituya, que el inmueble se destine a vivienda habitual de su familia y el valor real de la misma no sea superior a 180.000 euros.

Sin embargo, no siempre adquirimos una vivienda de forma individual, sino que la adquirimos con nuestra pareja con vistas a un futuro a largo plazo, lo que podrá hacer que ambos nos beneficiemos del tipo reducido si estamos casados o inscritos en el Registro de Parejas de Hecho de Andalucía, aunque sólo uno de los dos cumpla el requisito de la edad o la discapacidad, tal y como explica el art. 35.2 con el siguiente tenor literal: “En caso de que el inmueble fuese adquirido por varias personas, el tipo de gravamen reducido se aplicará a la parte proporcional de la base liquidable correspondiente al porcentaje de participación en la adquisición del adquirente que cumpla alguna de las condiciones previstas en el apartado 1. No obstante, en los supuestos de adquisición de vivienda habitual por matrimonios o parejas de hecho, el requisito de la edad o, en su caso, de la discapacidad deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges o uno de los miembros de la pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho previsto en el artículo 6 de la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho, no aplicándose lo establecido en el párrafo anterior.” En este sentido se han pronunciado desde la Dirección General de Financiación y Tributos en diversas consultas vinculantes que se les han realizado, como la 07/2016 de 14 de septiembre de 2016 o la 08/2018 de 23 de abril de 2018. En cualquier caso, no debemos olvidarnos del resto de requisitos para poder acogernos a estos tipos reducidos sin miedo a las temidas liquidaciones complementarias de Hacienda, que derivan de la consideración del inmueble como vivienda habitual, y que serían los siguientes: - Que el inmueble se habite por el comprador en un plazo máximo de 12 meses. - Que el comprador resida allí durante al menos tres años. En el caso de que cumplamos todos los requisitos anteriormente señalados podremos acogernos a los tipos reducidos ya expuestos y así ahorrar sensiblemente en la compra de nuestra vivienda.    #SalvadorMartínAbogados

Hace unas semanas traíamos colación las ayudas aprobadas por el Gobierno para aquellos arrendatarios que no pudiesen hacer frente al pago de la mensualidad del alquiler, siempre que fuese para vivienda habitual, como consecuencia de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 (RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19). Procede analizar ahora la consecuencia directa de ese impago, EL DESAHUCIO Y POSTERIOR LANZAMIENTO/DESALOJO DE LA VIVIENDA. El legislador, consciente del injusto de la situación que pudiera darse para aquellos colectivos que hayan pasado a encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad debido a esta crisis económica, aprobaba la propuesta de suspender los desahucios durante el Estado de Alarma, por un plazo máximo de 6 meses a partir del 2 de abril de 2.020. Para ello se realiza una clara distinción:

1. Si el lanzamiento estaba previsto y señalado, con anterioridad a la declaración del Estado de Alarma, previa solicitud del deudor, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará tal circunstancia a los Servicios Sociales competentes, iniciándose de este modo la prórroga extraordinaria del lanzamiento.
2. Si el lanzamiento no estaba señalado, por encontrarse vigente el plazo de diez días reglado para formalizar la oposición al desahucio o por estar pendiente la celebración de juicio, quedarían suspendidos ambos plazos por un máximo de 6 meses, hasta la adopción de las medidas necesarias por parte de los Servicios Sociales, previa comunicación también de los Letrados de la Administración de Justicia.

Los requisitos para optar a esta prórroga extraordinaria se enumeran en el artículo 5 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19). Ahora bien, ¿es obligatorio acreditar esa especial situación de vulnerabilidad? La respuesta es sí:

• De encontrarnos en situación de desempleo, debemos aportar certificado del SEPE en el que conste la cuantía mensual de la prestación percibida.
• Si somos autónomos, certificado de la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la declaración del cese de actividad.
• Es igualmente obligado acreditar el número de personas que convivan en la vivienda (a efectos de comprobación del nivel de ingresos del conjunto familiar), para ello:
• Libro de Familia o Resolución en el caso de parejas de hecho.
• Certificado de empadronamiento.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o incapacidad permanente laboral, si este es el motivo por el que solicitamos la suspensión del procedimiento de desahucio.
• Nota simple del Registro de la Propiedad de todos los bienes inmuebles de los que sean propietarios los familiares que convivan.

En el supuesto de que no nos sea posible aportar la documentación requerida, podemos suplirlo con una declaración responsable por la que el deudor manifieste que cumple todos los requisitos, y explique los motivos de su solicitud. Eso sí, deberá aportar la documentación indicada en el plazo máximo de un mes desde la finalización del estado de alarma. En contrapartida, no podemos olvidarnos de los arrendadores que se encuentren en la misma situación de vulnerabilidad que sus inquilinos, y que precisen de esos ingresos provenientes del alquiler. El RDL antedicho, únicamente dispone que se comunicará de igual forma la dificultad económica del propietario a los Servicios Sociales para la adopción de la decisión final. De la redacción del precepto, debe entenderse que el Juzgado estará a la valoración que de ambas situaciones vulnerables realicen los Servicios Sociales, para acordar el establecimiento del plazo de la suspensión, sin llegar a precisar si es posible que la familia arrendataria que cumpla con los requisitos exigidos, finalmente se quede sin la prórroga extraordinaria y se acabe llevando a cabo el lanzamiento a evitar.