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Nueva regulación sobre edificaciones irregulares en suelo rústico en Andalucía

La Junta de Andalucía sacó a la luz el pasado mes de septiembre de 2019 un nuevo texto de normativo (el  Decreto-Ley 3/2019) con el que trata de paliar el grave daño que ha provocado en la imagen de la administración pública andaluza su proverbial incapacidad para atajar la contaminación urbanística del suelo rústico, provocada por la inadecuada proliferación de edificaciones irregulares a lo largo y ancho de su geografía (más de medio millón, de las cuales 300.000 sin regularizar aún, según los últimos datos que se manejan por la administración). A través de este nuevo Decreto-Ley, unificando en un único texto legal la normativa en este tipo de edificaciones:
  • Se han regulado las condiciones de seguridad y salubridad que debe tener toda edificación en situación de “asimilado al régimen de fuera de ordenación” (AFO), es decir, toda vivienda o nave agropecuaria que pese a ejecutarse en su día con infracción de la normativa urbanística, ya no puede demolerse por el transcurso del plazo del que dispone la administración para ejercitar sus potestades de disciplina urbanística.
  • Pero la mayor novedad al respecto la tenemos en la nueva finalidad que se le ha dotado a los Planes Especiales, instrumento de planeamiento urbanístico para regularizar agrupaciones de edificaciones alegales, con el fin de dotarlas de infraestructuras urbanísticas que permitan garantizar las medidas de seguridad y salubridad. Estos planes pueden ser tanto de iniciativa pública como privada.
Sin embargo, pese a que la intención del legislador autonómico ha sido loable, los inconvenientes de su puesta en práctica pueden ser notables, por la disparidad de intereses bifrontes que se puedan generar en el proceso. De concluir con éxito esos intentos regulatorios, el nuevo texto premia a estos propietarios con la posibilidad de ejecutar obras de reforma en sus edificaciones una vez implantadas nuevas infraestructuras urbanas. Ello supone abrir esas posibilidades regulatorias a los propietarios de edificaciones declaradas como AFO pero se la cierran decididamente a aquellos otros propietarios de parcelas no edificadas, que no podrán jamás construir o edificar sobre sus parcelas, hasta tanto el suelo no se reclasifique.   #SalvadorMartínAbogados    

El derecho de todos los vecinos a ser tratados por igual

Los Tribunales obligan a Ayuntamiento de Linares a conservar las obras de urbanización de núcleos residenciales   El Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de Jaén, mediante sentencia de 22 de abril de 2020, ha estimado íntegramente el recurso contencioso administrativo interpuesto contra dos actos administrativos, acordando que sea el Ayuntamiento de Linares, a favor de la Comunidad de Propietarios Residencial de La Cruz –núcleo urbano consolidado desgajado del núcleo principal del municipio-, quien se encargue de la puesta en funcionamiento de las plantas depuradora de aguas residuales y potabilizadoras de agua, así como a que sea la administración municipal la que obtenga de la Confederación Hidrográfica de Guadalquivir la autorización de vertidos al Arroyo de San Bartolomé. Esta sentencia, en otras palabras, obliga a la administración municipal a aceptar la recepción y conservación de las obras de urbanización de las fases primera y segunda de la urbanización de la Cruz, no sólo por la indiscutible consideración de suelo urbano consolidado de la misma, sino por cuanto el instrumento de planeamiento general no previó la constitución de la Comunidad de propietarios en una Entidad Urbanística de Conservación, tal y como lo determina la Ley.   #SalvadorMartínAbogados

Cambio de paradigma en Andalucía: licencias menores y de primera ocupación “vía exprés”

La Junta de Andalucía, decididamente, ha dado un paso adelante ante el nebuloso escenario que se avecina, con una desaceleración económica global que va a ser mucho más pronunciada de lo que se pronosticaba en un principio como consecuencia de las medidas necesarias adoptadas para contener los efectos de la pandemia de COVID-19, virus que ya ha provocado una importante ralentización de la vida del planeta. Con fecha 9 de marzo de 2020 la administración andaluza plantea una batería de reformas estructurales en numerosas normas (concretamente, en 31), cuya finalidad no es otra que, en el plazo más corto posible, elevar la eficiencia y competitividad del tejido productivo andaluz. Para ello, en el ámbito urbanístico se ha modificado la LOUA del año 2002 (aunque sucesivamente  modificada) con el fin de impulsar la actividad industrial y económica, incentivando la creación de nuevas empresas y modernizando las ya existentes. En materia urbanística, muy significadamente, no solo aborda la excesiva tardanza en tramitar los instrumentos de planeamiento urbanístico, implantando medidas para reducir los plazos hasta su aprobación definitiva, de ocho años de media en nuestra Comunidad Autónoma, sino que reduce decididamente la intervención administrativa previa de los ayuntamientos en los actos de construcción, edificación e instalación, no sujetando a licencia (pero sí a declaración responsable), por ejemplo, las obras menores y la primera ocupación de inmuebles recientemente construidos. Se persigue con ello aligerar los densos y perniciosos trámites administrativos que tanto desgaste han provocado en la esfera económica de particulares y empresas andaluzas, buscando un ahorro –en tiempo, pero también, consecuente y lógicamente, en economía-  en el sector nunca antes experimentado. En resumen, si el Tribunal Constitucional no lo impide (tras el reciente anuncio de algunos senadores del PSOE de interponer un recurso de inconstitucionalidad contra el mencionado Decreto-ley), se implementará en nuestro marco legal una nueva norma que va a mejorar y simplificar, claramente, la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. Esperemos, por el bien de todos, que así sea.   #SalvadorMartínAbogados

El Covid-19 también paraliza las obras de reforma en edificios

El pasado domingo 12 de abril parecía suponer un punto de inflexión en la situación de emergencia sanitaria que vivimos al estar a las puertas de la reanudación de las actividades no esenciales. Sin embargo, a última hora apareció la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad (B.O.E. de 12 de abril de 2020). Dicha Orden produjo cierta confusión entre el sector de la construcción del que tanto se ha hablado estos días desde la paralización de las actividades no esenciales. No obstante, dicha limitación no afectaría a todo el sector por igual, reservándose exclusivamente para aquellas obras de reforma llevadas a cabo en edificios ya existentes, en los que por motivos de ocupación permanente, laboral o simple circulación, pudiera existir un riesgo de contagio entre los ocupantes de los mismos y los profesionales de la construcción durante la ejecución de las obras, el traslado de materiales, etc. Esto implica la suspensión de toda obra de reforma, ya sea de viviendas o locales de negocio, en edificios en que pueda haber circulación de personas ajenas a la obra, ya sea por motivos de carácter residencial, laboral o cualquier otro. No obstante, la propia Orden contempla dos excepciones:
  • Las obras en que, por la sectorización del inmueble, no supongan interferencia alguna con las personas no relacionadas con dicha actividad.
  • Las reparaciones urgentes de instalaciones, averías y tareas de vigilancia.
En definitiva, desde el pasado 12 de abril, día en que entró en vigor la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, se han visto afectadas muchas obras de reforma de inmuebles destinados a vivienda o locales comerciales, cuyos titulares tendrán que esperar por el momento hasta que el Gobierno, las autoridades sanitarias y sobre todo el propio Covid-19 den luz verde para poder proseguir con las mismas, sumando así un problema más a los ya advertidos en nuestras notas anteriores. #SalvadorMartínAbogados

Gestión del coronavirus. La responsabilidad de la administración

Nuestra Constitución se ocupa de la responsabilidad patrimonial de la Administración en su artículo 106.2. Además de este precepto, deben considerarse los requisitos jurisprudenciales que han ido configurando esta figura durante años, tales como: (i) nexo causal entre actuación administrativa y producción del daño, (ii) existencia y realidad de daño efectivo que el interesado no tenga el deber de soportarlo, (iii) que sea evaluable económicamente e individualizado. Todas estas circunstancias deberán de sopesarse para ver si concurren a la hora de pedir responsabilidad a la Administración por las concentraciones de personas los días previos a la declaración del estado de alarma y la inexistencia de medios de protección para el personal sanitario, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran dimanar de las medidas adoptadas por el Gobierno por la declaración del estado de alarma. Para cualquier consulta al respecto, contacte con nosotros. Como expertos en Derecho Administrativo, estamos a su disposición para el mejor asesoramiento jurídico.   #SalvadorMartínAbogados

Y tras el estado de alarma, ¿qué ocurrirá con mi negocio?

La Ley 22/2003, de 9 de julio, denominada Ley Concursal reguló los supuestos de insolvencia de personas físicas y jurídicas convirtiéndose en la norma que aglutinaba todos los supuestos a diferencia de la regulación anterior que se encontraba dispersa. Con esa normativa, se pretendía facilitar situaciones para alcanzar un convenio entre deudor y acreedores, disminuyendo la deuda (quita) y prolongando su plazo de pago (espera) a fin de continuar con la actividad empresarial. A pesar de ese inicial espíritu, numerosos concursos terminaban en liquidación ante la imposibilidad de alcanzar un convenio o, alcanzado, de cumplirlo. Años después se redactó el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas del orden social pensada para aquel deudor “persona natural” que merecía de una nueva oportunidad porque se había encontrado en una situación de insolvencia y concurriendo una serie de circunstancias merecía “volver a empezar”. Ante esa regulación, el COVID-19 aparece en nuestras vidas dificultando el día a día de todos los empresarios y mediante el Real Decreto Legislativo 8/2020, 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 se establecen una serie de modificaciones en la legislación concursal para adaptarse al estado de alarma. Este Real Decreto Legislativo en su apartado VI dispone que se interrumpe el plazo para solicitar el concurso a quienes se encuentren en la situación de hacerlo; el artículo 31 excluye a las empresas en situación concursal o preconcursal de la línea extraordinaria de cobertura aseguradora; el artículo 43 suspende la obligación de solicitar el concurso durante el estado de alarma, las solicitudes de concurso necesario no se admitirán por los jueces hasta transcurridos dos meses desde la finalización del estado de alarma o que se presenten en esos dos meses posteriores, dándose prioridad a las solicitudes de concurso voluntario aunque sean de fecha posterior y dispone que mientras esté el estado de alarma, tampoco se declarará el concurso de quien estuviera en un acuerdo de refinanciación, acuerdo extrajudicial de pagos o para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio aunque venciera el plazo del art. 5 bis de la Ley Concursal. Finalmente, la Disposición Adicional 10 se refiere a especialidades de empresas concursadas. Además de esta exigua regulación que modifica la norma concursal, la situación actual intenta paliarse con ayudas económicas y modificaciones de fechas del cumplimiento de obligaciones fiscales pero en definitiva a cada empresario, persona física o jurídica, lo que realmente le preocupa es poder atender a sus proveedores, sus deudas tributarias, seguros sociales, nóminas de trabajadores y todas y cada una de las obligaciones que dimanan de su actividad. La pregunta clave en estos días es la siguiente: ¿cómo podrán atenderse a todos los pagos sin realizar actividad alguna o reduciendo a límites insospechados su actividad? Las opciones que se barajan sólo pueden ser dos: una, obtener financiación o líneas de crédito con condiciones inmejorables que permitan salvar esta situación o bien acudir al concurso de acreedores o a los mecanismos de segunda oportunidad (“persona natural”) para poder continuar con su actividad empresarial reduciendo al máximo las consecuencias económicas de este inesperado virus. Esperemos que la primera opción sea la más factible; no obstante, avalados por nuestra experiencia, estamos a disposición de todos los interesados para asesorarles en el supuesto de que tengan que barajar la posibilidad de presentar un concurso de acreedores o un mecanismo de segunda oportunidad.  
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Despacho de abogados especializado desde sus orígenes en las ramas del derecho administrativo, civil y penal.

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