Hace unas semanas traíamos colación las ayudas aprobadas por el Gobierno para aquellos arrendatarios que no pudiesen hacer frente al pago de la mensualidad del alquiler, siempre que fuese para vivienda habitual, como consecuencia de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 (RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19).
Procede analizar ahora la consecuencia directa de ese impago, EL DESAHUCIO Y POSTERIOR LANZAMIENTO/DESALOJO DE LA VIVIENDA. El legislador, consciente del injusto de la situación que pudiera darse para aquellos colectivos que hayan pasado a encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad debido a esta crisis económica, aprobaba la propuesta de suspender los desahucios durante el Estado de Alarma, por un plazo máximo de 6 meses a partir del 2 de abril de 2.020.
Para ello se realiza una clara distinción:
- Si el lanzamiento estaba previsto y señalado, con anterioridad a la declaración del Estado de Alarma, previa solicitud del deudor, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará tal circunstancia a los Servicios Sociales competentes, iniciándose de este modo la prórroga extraordinaria del lanzamiento.
- Si el lanzamiento no estaba señalado, por encontrarse vigente el plazo de diez días reglado para formalizar la oposición al desahucio o por estar pendiente la celebración de juicio, quedarían suspendidos ambos plazos por un máximo de 6 meses, hasta la adopción de las medidas necesarias por parte de los Servicios Sociales, previa comunicación también de los Letrados de la Administración de Justicia.
- De encontrarnos en situación de desempleo, debemos aportar certificado del SEPE en el que conste la cuantía mensual de la prestación percibida.
- Si somos autónomos, certificado de la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la declaración del cese de actividad.
- Es igualmente obligado acreditar el número de personas que convivan en la vivienda (a efectos de comprobación del nivel de ingresos del conjunto familiar), para ello:
- Libro de Familia o Resolución en el caso de parejas de hecho.
- Certificado de empadronamiento.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o incapacidad permanente laboral, si este es el motivo por el que solicitamos la suspensión del procedimiento de desahucio.
- Nota simple del Registro de la Propiedad de todos los bienes inmuebles de los que sean propietarios los familiares que convivan.
Que la grave crisis sanitaria actual está afectando a todos los sectores de la sociedad es indudable; y, como no podía ser menos, también al mercado inmobiliario y la contratación de hipotecas. Quien esté en trámites de pedir una hipoteca sabe de lo que hablamos. Y es que los bancos están mirando con lupa este tipo de operaciones para evitarse “sorpresas”; no es sólo el problema sanitario, es lo que le sigue en lo económico: desajustes laborales y sociales que dificultan asumir las cargas hipotecarias.
Si es tu caso y porfías en la negociación con el banco, tendrás, en la situación actual, que elegir o tipo fijo o variable. Parece que antes de la crisis la opción mayoritaria era la del tipo variable. Hoy habrá que replantearse la cuestión. La crisis derivada del Covid-19 está haciendo vivir al Euribor en una continua montaña rusa, despertando así los fantasmas del 2008, en que llegó a acercarse al 6%. Y es que si nos fijamos en el Euribor de abril (-0,108%) y de mayo (-0,081%) se observa una clara tendencia alcista que puede preocupar a los que les toca revisión en estos meses, pues pagarán más que el año pasado. Sin embargo, según los analistas no parece claro que vaya a llegar a corto plazo al terreno positivo a pesar de la grave inestabilidad que vivimos, ni siquiera al 0. Pero entonces, ¿qué pueden hacer los que están a punto de contratar una hipoteca? Pues depende de su tolerancia al riesgo. De modo que, a priori, un tipo variable va a hacer más barata una hipoteca que un tipo fijo, pero es difícil saber por cuánto tiempo. Por lo que para aquellos “más prudentes” la opción más recomendable sería un tipo fijo, y para los que gusten de vivir con riesgo y puedan asumirlo pueden optar por un tipo variable. Todo ello sin olvidar el plazo estimado de devolución del préstamo, que en caso de ser breve por su contratación inicial o las perspectivas de amortización anticipada, la balanza se decantaría hacia el tipo variable, y si fuera por períodos más prolongados hacia el tipo fijo. Pero ¿y quienes ya están inmersos en un préstamo hipotecario y debido a la situación actual no pueden hacer frente al mismo debido a una reducción drástica de sus ingresos? En ese caso debemos tener en cuenta la posibilidad de acogernos a una moratoria, con dos opciones:
- Una moratoria en las hipotecas aprobada por el Gobierno, que ofrece un aplazamiento de tres meses.
- Una moratoria puesta en marcha por la mayor parte de los bancos del país, con un período de hasta doce meses de aplazamiento.
Para ello se exige una serie de requisitos, por lo que deberemos ponernos en contacto con el banco y aportar la documentación que se nos requiera. En caso de no cumplir dichos requisitos, aún podríamos negociar con el banco una carencia, un fraccionamiento o incluso una suspensión del pago. No obstante, habremos de estar atentos a las bonificaciones que nos brindan desde el banco, como algo atractivo para reducir el tipo de interés, pero que pueden convertirse en un arma de doble filo. Lo más recomendable sería comprobar cuánto reducimos el tipo de interés y cuánto nos cuesta con el banco contratar determinados seguros o productos, pues igual interesa perder esa bonificación a cambio de no contratar determinados productos (como el caso de los seguros, pues puede resultar más ventajoso contratarlos directamente con la compañía que más nos interese).
El pasado 22 de mayo se acordó una nueva prórroga del Estado de Alarma a través del Real Decreto 537/2020, que a su vez trajo novedades importantes relativas al cómputo de los plazos procesales, administrativos y de prescripción y caducidad de derechos y acciones, que hasta la fecha siguen suspendidos.
Y es que, el Real Decreto 537/2020, a pesar de que prorroga aún otros quince días más el estado de alarma, considera que ha llegado el momento de levantar la suspensión de los plazos administrativos y judiciales: "el avance del Plan para la desescalada, con la consiguiente reactivación de la actividad económica, de la movilidad y de las necesidades de los ciudadanos de acceder a los servicios, tanto públicos como privados, hace conveniente facilitar el normal desarrollo de los procedimientos administrativos y judiciales".
De este modo, dicha reanudación quedaría de la siguiente forma:
a) En cuanto a los plazos procesales prevé el alzamiento de la suspensión con efectos desde el 4 de junio de 2020.
b) Respecto de los plazos administrativos, se dispone que “con efectos desde el 1 de juniode 2020,el cómputo de los plazos administrativos que hubieran sido suspendidos se reanudará, o se reiniciará, si así se hubiera previsto en una norma con rango de ley aprobada durante la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas”.
c) En lo que concierne a los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones, se establece también el alzamiento de la suspensión, en esta ocasión con efectos desde el 4 de junio de 2020.
Todo lo anterior se completa con la derogación expresa de las Disposiciones adicionales segunda y cuarta del RD 463/2020, con efectos desde el 4 de junio de 2020, y de la Disposición adicional tercera, con efectos desde el 1 de junio.
Asimismo, no hay que perder de vista el RD Ley 16/2020, de 28 de abril, pues completa lo dispuesto en el nuevo Decreto, ya que establece:
- Respecto a los términos y plazos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos, volverán a computarse desde su inicio.
- Respecto a los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.
La Ley de Segunda Oportunidad como remedio contra deudas inasumibles
El 28 de febrero de 2015 se publicaba en el Boletín Oficial del Estado el RDL 1/2015, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. En el propio preámbulo del Real Decreto se exponía sin ambages su finalidad: otorgar una nueva oportunidad a aquella persona que se hubiese visto afectada por un fracaso económico, personal o empresarial, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer. Ahora, cinco años más tarde, si atendemos al espíritu de la LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD, parece el mecanismo ideal para aquellos empresarios autónomos que a consecuencia de la grave crisis económica que nos ciñe (derivada de la sanitaria, claro está) se vean abocados al cierre de sus negocios. Al drama de la pérdida del puesto de trabajo y por ende, de ingresos, ha de sumarse la complicada situación en la que puede quedar el patrimonio personal de los particulares, pues en muchos casos ha sido ligado a la actividad empresarial como modo de obtener la necesitada financiación para la puesta en marcha del negocio. Una previsión inicial (demasiado optimista, si se nos permite) cuantifica en un 10% los ERTES que acabarán en procesos concursales. El legislador, muy consciente de esta realidad, ha aprobado en los últimos días una serie de medidas concursales –o mejor dicho, modificaciones en la Ley Concursal- con el único fin de evitar un colapso de facto de los Juzgados Mercantiles (RDL 16/2020, de 28 de abril). A lo que aquí interesa, a través de ese RDL se ha aprobado una “AGILIZACIÓN” en la tramitación del Acuerdo extrajudicial de pagos, reduciéndose a sólo dos intentos la aceptación de mediador concursal como paso previo para iniciar concurso consecutivo ante los Juzgados de Primera Instancia competentes. En resumen, la tramitación de este tipo de concursos de acreedores para particulares no ha sufrido variación alguna, sino que se han reducido los tiempos a favor de los afectados; pero, no podemos ignorar que en el día de ayer, jueves 7 de mayo de 2.020, se ha publicado en el BOE el RD-Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal. Su entrada en vigor se ha pospuesto al próximo 1 de septiembre, y debemos continuar a la espera de la aprobación del Reglamento que desarrolle esta nueva Ley Concursal para su aplicación plena, por lo que os iremos informando de las principales novedades normativas. Os recordamos que seguimos trabajando por si precisáis de nuestro asesoramiento desde este momento, por el revés del COVID-19 o por cualquier otra circunstancia que hubiera complicado la viabilidad de vuestro negocio.
La Junta de Andalucía sacó a la luz el pasado mes de septiembre de 2019 un nuevo texto de normativo (el Decreto-Ley 3/2019) con el que trata de paliar el grave daño que ha provocado en la imagen de la administración pública andaluza su proverbial incapacidad para atajar la contaminación urbanística del suelo rústico, provocada por la inadecuada proliferación de edificaciones irregulares a lo largo y ancho de su geografía (más de medio millón, de las cuales 300.000 sin regularizar aún, según los últimos datos que se manejan por la administración).
A través de este nuevo Decreto-Ley, unificando en un único texto legal la normativa en este tipo de edificaciones:
- Se han regulado las condiciones de seguridad y salubridad que debe tener toda edificación en situación de “asimilado al régimen de fuera de ordenación” (AFO), es decir, toda vivienda o nave agropecuaria que pese a ejecutarse en su día con infracción de la normativa urbanística, ya no puede demolerse por el transcurso del plazo del que dispone la administración para ejercitar sus potestades de disciplina urbanística.
- Pero la mayor novedad al respecto la tenemos en la nueva finalidad que se le ha dotado a los Planes Especiales, instrumento de planeamiento urbanístico para regularizar agrupaciones de edificaciones alegales, con el fin de dotarlas de infraestructuras urbanísticas que permitan garantizar las medidas de seguridad y salubridad. Estos planes pueden ser tanto de iniciativa pública como privada.
Los Tribunales obligan a Ayuntamiento de Linares a conservar las obras de urbanización de núcleos residenciales
El Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de Jaén, mediante sentencia de 22 de abril de 2020, ha estimado íntegramente el recurso contencioso administrativo interpuesto contra dos actos administrativos, acordando que sea el Ayuntamiento de Linares, a favor de la Comunidad de Propietarios Residencial de La Cruz –núcleo urbano consolidado desgajado del núcleo principal del municipio-, quien se encargue de la puesta en funcionamiento de las plantas depuradora de aguas residuales y potabilizadoras de agua, así como a que sea la administración municipal la que obtenga de la Confederación Hidrográfica de Guadalquivir la autorización de vertidos al Arroyo de San Bartolomé.
Esta sentencia, en otras palabras, obliga a la administración municipal a aceptar la recepción y conservación de las obras de urbanización de las fases primera y segunda de la urbanización de la Cruz, no sólo por la indiscutible consideración de suelo urbano consolidado de la misma, sino por cuanto el instrumento de planeamiento general no previó la constitución de la Comunidad de propietarios en una Entidad Urbanística de Conservación, tal y como lo determina la Ley.
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